実家の売却権を子へ！徳島市で家族信託の手続き費用と流れを徹底解説

2026/04/15

「もし自分が認知症になったら、この家はどうなるのだろう」「施設に入る費用が必要になったとき、子供がすぐに実家を売れる状態にしておきたい」——こうした不安を抱えている方は少なくありません。

実は、元気なうちに準備を済ませておけば、万が一のときでも子供が親に代わって実家を売却できる仕組みがあります。それが家族信託という制度です。

徳島市で不動産売却のご相談を多くお受けしているセレクトエステートにも、「親の判断能力が低下する前に、不動産の管理を子供に移しておきたい」という声が増えています。

本記事では、家族信託の基本的な仕組みから、徳島市で実際に手続きを進める際の流れ・費用の目安までを一通り解説します。ご家族の将来に備える第一歩として、参考にしていただければ幸いです。

認知症対策の切り札「家族信託」で実家の管理・処分を子に託す

親が認知症になった場合、所有する不動産の売却や預貯金の引き出しが事実上できなくなる——この問題への備えとして、家族信託の活用が広がっています。

家族信託の基本的な仕組み

家族信託とは、自分の財産（実家や預貯金など）の管理・処分を、信頼できる家族に任せる契約のことです。

一般的な構造としては、親が「委託者（財産を預ける人）」、子が「受託者（管理・処分する人）」、そして親自身が「受益者（利益を受け取る人）」となります。つまり、管理の権限だけを子に渡し、財産から得られる利益は引き続き親が受け取るという設計が可能です。

遺言や生前贈与とは異なり、親の存命中から効力を発揮する点が大きな特徴といえます。認知症で判断能力が低下した後でも、あらかじめ定めた契約内容に沿って子が財産を管理できるため、“もしも”のときに家族が身動きを取れなくなるリスクを回避できる仕組みです。

「売却権を託す」とは具体的に何を意味するのか

家族信託で実家を信託財産に組み入れると、登記上は受託者である子の名義で管理される形になります。ただし、これは通常の贈与とは異なり、財産の利益を受ける人（受益者）を誰にするかによって税務上の扱いが変わります。一般的な「親が受益者のまま」の設計では、直ちに子へ財産を贈与したことにはならないケースが多い一方、受益権の設定内容によっては贈与税が問題になることもあるため、契約設計は専門家に確認することが重要です。

この名義変更によって、子は法的に正当な権限をもって実家を売却できるようになります。売却で得た資金は受益者である親の介護費用や生活費に充当可能です。

✓ ポイント：家族信託は「親の財産を子に渡す」制度ではなく、「親の財産を親のために、子が管理・処分できるようにする」制度です。財産の実質的な帰属先は変わらないまま、管理権限だけを移すという点を正しく理解しておくことが大切です。

参考：No.4427 新たに信託の設定等を行った場合｜国税庁

なぜ元気なうちの対策が必要なのか——資産凍結リスクと他制度との違い

「まだ元気だから大丈夫」と思われるかもしれません。しかし、認知症の発症は予測が難しく、気づいたときには対策が手遅れになっているケースが実務上非常に多く見受けられます。

認知症による「資産凍結」が家族に及ぼす影響

親の判断能力が低下すると、預貯金の払戻しや不動産の売却が家族の判断だけでは進めにくくなります。預金については原則として本人確認が必要であり、本人の意思確認が難しい場合は銀行ごとの手続きや確認を経る必要があります。不動産についても、本人に契約意思がない状態では売却を進めることが困難です。これがいわゆる「資産凍結」と呼ばれる状態です。

資産凍結が起きると、子にのしかかる負担は想像以上に大きくなります。実家が空き家のまま放置されれば、固定資産税・維持管理費・老朽化による近隣トラブルリスクなど、経済的にも精神的にも重い課題が積み重なっていくことになります。

介護費用を捻出するために実家を売りたくても売れない。こうした状況に陥ってから相談に来られるご家族は、決して珍しくありません。

成年後見制度の限界と家族信託の優位性

「成年後見制度があるのでは？」という声もあります。確かに、判断能力が低下した方の財産を守る公的な仕組みではありますが、不動産売却との相性には注意が必要です。

以下の表で、両制度の主な違いを比較します。

成年後見制度は本人保護を第一目的とするため、「実家を売って介護費用に充てたい」という家族の要望が必ずしも通るわけではありません。裁判所の許可審査には時間もかかり、売却のタイミングを逃すリスクも否定できません。

一方、家族信託であれば、あらかじめ売却の権限を契約に盛り込んでおくことで、必要なタイミングで迅速に対応できます。初期費用は一定額かかるものの、毎月の報酬が発生し続ける成年後見制度と比較すると、長期的なコスト面でも有利に働くケースが多いといえます。

✓ ポイント：成年後見制度は「判断能力が低下してから」使う制度、家族信託は「判断能力があるうちに」備える制度です。どちらが正解という話ではなく、状況に応じた使い分けが重要ですが、実家の売却を視野に入れるなら、家族信託の方がスムーズに進められる可能性が高いといえます。

参考：成年後見人等の報酬額のめやす｜東京家庭裁判所

徳島市で家族信託を始めるには？手続きの流れと費用の目安

家族信託は専門性の高い手続きですが、全体像をあらかじめ把握しておけば不安は大幅に軽減されます。ここでは、徳島市で実際に手続きを進める際のステップと費用感を整理します。

契約完了までの4つのステップ

家族信託の契約から登記完了までは、おおむね以下の4段階で進みます。

ステップ1：家族会議と専門家への相談 まずはご家族の間で「誰が受託者になるか」「実家をどう活用するか（売却・賃貸・そのまま保有など）」を話し合うところから始まります。方向性が固まったら、司法書士や弁護士などの専門家に相談し、法的な観点からアドバイスを受けるのが一般的な流れです。

ステップ2：信託契約書の作成 専門家と打ち合わせを重ねながら、信託の目的・信託財産の範囲・受託者の権限・終了条件などを盛り込んだ契約書を作成します。実家の売却権を託す場合は、その旨を明確に記載しておく必要があります。

ステップ3：公正証書の作成 作成した契約書を、徳島公証人役場などで公正証書として仕上げます。実務では信託契約書を公正証書で作成するケースが多く、公正証書にしておくと契約内容や当事者の意思を公文書として明確に残せるため、証拠面・安全面で有利に働きます。

ステップ4：不動産の信託登記 徳島地方法務局にて、実家の登記簿に「信託された財産である」旨を記載する登記手続きを行います。所有権移転登記と信託登記を同時に申請し、これが完了すれば受託者としての管理権限が公的に証明された状態となります。

費用の内訳と相場

家族信託にかかる費用は、信託財産の額や契約内容、依頼する専門家によって大きく変わります。以下は実務上の一般的な目安としてご覧ください。なお、公正証書手数料や登録免許税には公的な基準があります。

合計すると、初期費用として50万〜100万円前後が一つの目安になります。決して小さな金額ではないものの、成年後見制度で専門家後見人に月額3〜5万円の報酬を5年・10年と払い続けるケースと比較すれば、結果的に費用を抑えられる場合が少なくありません。

徳島ならではの活用ケース

徳島県は、住宅・土地統計調査や交通関連統計からみても、自家用車利用や戸建て居住の比重が比較的大きい地域特性があります。こうした地域では、郊外の実家を将来的にどうするかが介護・住み替えとセットで課題になりやすく、家族信託による事前準備が有効に働く場面が少なくありません。

「運転免許の返納を機に、郊外の実家を売却して市街地の施設やマンションに移りたい」という相談は、セレクトエステートでもよくお受けする事例の一つです。

このようなケースでは、免許返納のタイミングと認知機能の変化が重なることも珍しくありません。「今はまだ運転できているけれど、数年後にはどうなるかわからない」という段階で家族信託を組んでおけば、いざ施設入居が必要になった際に子が速やかに売却手続きを進められます。

✓ ポイント：家族信託の費用は初期投資として捉えるのが適切です。成年後見制度の長期的なランニングコストや、資産凍結によって売却の機会を逃した場合の損失と天秤にかければ、早めに対策を打つ方が経済合理性の面でも有利に働く可能性があります。

参考：公正証書｜日本公証人連合会

後悔しないために——家族信託は健康な今のうちに動き出すべき理由

家族信託の手続きにおいて最も重要な前提条件は、委託者（親）に「意思能力」があることです。認知症が一定以上進行し、契約内容を理解できない状態になってしまうと、家族信託の契約そのものが成立しません。

「来年でいいか」「もう少し考えてから」——こうした先送りが、結果的に家族全員の選択肢を狭めてしまうケースを、不動産の現場では数多く目にしてきました。

家族信託は、今この瞬間に急いで契約を結ぶ必要があるものではありません。ただし、制度について情報を集め、家族で方向性を共有し、信頼できる専門家に一度相談しておくこと——この最初の一歩だけは、判断能力が確かなうちに踏み出しておくことを強くおすすめします。

徳島市で実家の売却や管理にお悩みの方は、まずは地元の不動産事情に精通した専門家に相談してみてください。 セレクトエステートでは、相続・空き家・住み替えなど、さまざまな事情を抱えた不動産売却のご相談を代表が一貫して対応しています。無理な営業は一切行っておりませんので、「まずは話だけ聞いてみたい」という段階でもお気軽にご連絡ください。

大切なご家族の負担を減らし、安心して暮らせる将来を守るために——元気な今こそが、行動を起こす最良のタイミングです。

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