親の死後、実家はどうする？徳島市で相続相談する前に知るべき事

2026/06/16

突然届く、親の訃報。深い悲しみがまだ癒えないうちに、否応なく向き合うことになるのが「残された実家をどうするか」という現実的な問題です。

「自分が住む予定はないけれど、すぐに売るのはしのびない」「きょうだいで意見がまとまらず、とりあえずそのままにしている」——こうした状態のまま、どう動けばいいか分からず、まずは情報だけでも集めたいと考えている方は決して少なくありません。

ただ、実家を長い間そのままにしておくと、税金や維持管理の面で思わぬ負担が積み重なっていきます。大切なご実家ですから焦って手放す必要はないものの、正しい知識を持ったうえで今後の選択肢を比べることには大きな意味があります。

この記事では、徳島市で実家を相続した、あるいは相続する予定の40〜60代の方に向けて、実家に関する基本的な選択肢から、放置に潜むリスク、専門家へ相談する前に押さえておきたい準備のポイントまでを順を追って整理しました。現状を正しく把握し、後悔のない判断につなげるための第一歩として役立ててください。

相続した実家のゆくえ。まずは基本の「3つの選択肢」を知ろう

実家を相続したときの出口は、突き詰めると「残す」「売る」「手放す」の3つに整理できます。なぜなら、どんなに事情が複雑に見えても、最終的にはこの3方向のいずれかに着地するからです。たとえば「いったん保留」という選択も、実際には「残す」を時間をかけて選んでいる状態にすぎません。まずはこの3つの全体像を頭に入れておくと、その後の判断が一気に進めやすくなります。

選択肢1：そのまま残す・活用する（住む、人に貸す）

思い出の詰まった実家を、そのまま手元に残す選択です。自分や家族が移り住むほか、リフォームして賃貸物件として貸し出し、家賃収入につなげる道もあります。

一方で、残すことには次のようなコストがついて回ります。

• 毎年の固定資産税（地域・区域によっては都市計画税）
• 庭の手入れや換気、見回りといった維持管理の手間と費用
• 賃貸に出す場合の、初期のリフォーム費用や原状回復費

選択肢2：売却して現金化する

実家を手放し、現金に変える選択です。売却が完了すれば維持管理の負担を抑えられるうえ、財産が現金という分けやすい形になります。複数の相続人で遺産を公平に分割したい場合に、もっとも収まりがよい方法と言えるでしょう。

ただし、引き渡しまでの固定資産税や、仲介手数料、譲渡所得に対する税金といった費用が発生する場合もあります。「すぐ売る」ことだけが選択肢ではなく、市場価格や諸費用を把握したうえで時期を見極める、という進め方もあります。

選択肢3：相続放棄する・国に引き取ってもらう

預貯金よりも負債のほうが多い、あるいはどうしても管理を続けられない——そんなときの選択肢が「相続放棄」です。相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知ったときから原則3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。実家だけを切り離して放棄することはできず、預貯金など他の相続財産もまとめて受け継がない手続きになる点に注意が必要です。

ここで混同されやすいのが「相続土地国庫帰属制度」です。これは相続放棄とは別の制度で、2023年4月27日に始まりました。相続などで取得した土地について、審査手数料と負担金を支払い、一定の要件を満たした場合に国へ引き取ってもらう仕組みです。

ただし、要件は決して緩くありません。建物が建っている土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、境界が明らかでない土地、土壌汚染がある土地などは、申請の段階で却下・不承認となる可能性があります。「土地さえあれば手放せる」というわけではない点を押さえておきたいところです。

✓ポイント：3つの選択肢に優劣はありません。重要なのは、ご自身の家族構成・経済状況・実家への思い入れに照らして、どれが今の自分たちにとって無理のない形かを比べることです。最初から1つに絞り込まず、まずは並べて検討するところから始めると判断を誤りにくくなります。

出典：相続の放棄の申述｜裁判所

「とりあえず保留」は危険？実家の決断を先送りにしてはいけない理由

判断を先送りすること自体が、実は一つのリスクになります。なぜなら、空き家を放置している間にも、法律上の義務・税負担・資産価値の目減りが静かに進行していくからです。徳島市でご相談をお受けする中でも、「気づいたら数年が経っていた」というケースは珍しくありません。ここでは、保留が招く3つの代表的なリスクを見ていきます。

2024年4月からスタートした「相続登記の義務化」

2024年4月から、相続登記が法律で義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しないと、10万円以下の過料という罰則の対象になる可能性があります。

見落とされがちなのが、この義務が過去の相続にもさかのぼって適用される点です。2024年4月1日より前に相続した未登記の不動産も対象で、この場合は原則として2027年3月31日までに申請が必要とされています。「親が亡くなったのはずいぶん前だから関係ない」とは言い切れず、古い相続ほど早めの確認が欠かせません。

「特定空き家」「管理不全空き家」と固定資産税の負担増

放置された空き家には、税金の面でも大きな落とし穴があります。住宅が建つ土地には、固定資産税を軽減する「住宅用地特例」が適用されています。たとえば小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）では、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されているのです。

問題は、この特例が外れたときです。特例の解除は、次のように段階を踏みます。

• 保安上の危険などがある空き家は「特定空き家」に、その予備軍は「管理不全空き家」に指定される
• 自治体から助言・指導が行われ、改善されないと「勧告」へ進む
• この「勧告」を受けた時点で住宅用地特例の対象から外れ、土地の固定資産税負担が大きく増える

つまり、指定された瞬間に税金が上がるわけではなく、改善の機会を経たうえで勧告に至って初めて負担が増えます。軽減が6分の1だったぶん、特例が外れると土地の税負担は最大で数倍規模に膨らむ可能性があるわけです。なお、2023年12月の法改正で、まだ危険な状態には至っていない「管理不全空き家」も勧告の対象に加わりました。対象が広がっている点は押さえておきたいところです。

維持費の継続と、建物の老朽化による資産価値の下落

人が住んでいなくても、空き家には見えにくいコストがかかり続けます。水道光熱費の基本料金、火災保険料、定期的な草刈りや換気のための交通費——こうした出費は決して小さくありません。

さらに深刻なのが建物の劣化です。人が住まない家は風通しが悪く、想像以上の速さで傷んでいきます。いざ売ろうとしたときには資産価値が大きく下がっていた、という事態にもなりかねません。

✓ポイント：先送りは「現状維持」ではなく、コストとリスクが積み上がっていく「緩やかな悪化」です。すぐに結論を出す必要はありませんが、「いつまでに方向性を決めるか」という期限だけは早めに設けておくと、義務化や税負担の不利益を避けやすくなります。

出典：相続登記の申請義務化に関するQ&A｜法務省

徳島市の実家はどうするべき？迷ったときの具体的な判断基準

実家をどうするかは、感情だけでなく「立地」「建物の状態」「使える制度」という3つの事実から逆算すると判断しやすくなります。同じ徳島市内でも、エリアや建物のコンディションによって最適な打ち手は変わるからです。ここでは、迷ったときに立ち返りたい判断軸を整理します。

徳島市内の立地・エリア需要から売却の難易度を測る

実家が徳島市内のどこにあるかで、次の一手は大きく変わります。中心部や生活利便性の高いエリアなら、中古住宅や更地としての需要が見込めます。一方、郊外エリアでは買い手探しに時間がかかるケースもあり、その場合はむしろ早めの行動が鍵を握ります。

建物の状態から判断する（解体して更地か、そのまま売るか）

築年数が古くても、手入れが行き届いていれば「古民家」や「リノベーション向け物件」として評価される可能性があります。反対に、雨漏りやシロアリ被害など老朽化が進んでいる場合は、解体して更地にしたほうが売りやすいことも少なくありません。解体には費用がかかる一方、買い手の間口が広がるという利点もあり、現状を正確に見極めたうえで判断したいところです。

徳島市の「空き家対策補助金」や支援制度を調べる

徳島市には、放置された危険な廃屋の解体・撤去・処分にかかる費用の一部を支援する「危険廃屋解体支援事業」があります。利用にあたっては、市税の滞納がないことや、事前の調査・相談が必要なこと、補助に上限があることなどの条件が定められています。制度の内容や要件は年度によって変わるため、解体のような大きな決断をする前に、市の最新情報を確認するのが得策です。

✓ポイント：「思い入れ」で決めると判断がぶれやすくなります。立地・建物・制度という客観的な事実を先に押さえ、そのうえで気持ちの整理をすると、家族とも合意しやすい結論にたどり着けます。

出典：危険廃屋解体支援事業について｜徳島市

専門家に相談する前に。スムーズに進めるための事前準備

専門家への相談は、手ぶらで臨むより少しの準備があるだけで、得られるアドバイスの精度が大きく変わります。相続人の確定や書類が揃っていれば、相談はそのまま具体的な検討へと進むからです。逆に準備不足だと、相談が「次回までに調べておいてください」で終わってしまいがちです。

誰が相続するのか？相続人の範囲と大まかな意向を確認

最初にやっておきたいのが、法律上の相続人が誰になるか（自分、きょうだい、親の兄弟姉妹など）の確認です。そのうえで「誰かが住みたいのか」「売って現金で分けたいのか」といった大まかな方向性を親族間で共有しておくと、後々のトラブルを避けられます。

実家の現状を把握するための書類集め

具体的な相談には、不動産の基本情報が欠かせません。次の書類を手元に用意しておくと、話がスムーズに進みます。

• 毎年春に徳島市から届く「固定資産税の納税通知書（課税明細書）」
• 実家の「登記済権利証」または「登記識別情報通知」

すぐに見つからない場合でも、納税通知書があれば多くの相談はスタートできます。

相談先はどこが正解？状況別の専門家の選び方

悩みの内容によって、頼るべき専門家は異なります。最初に相談すべき相手を間違えると、遠回りになってしまうため、目的に合った窓口を選ぶことが大切です。

✓ポイント：相続の悩みは複数の分野にまたがることがほとんどです。「まず何から手をつけるべきか」が分からない段階なら、実家の価値という土台の情報から押さえると、その後どの専門家に何を頼むべきかが見えやすくなります。

後悔のない実家相続のために、まずは「現状の価値」を知ることから

実家をどうするか決めるうえで、出発点になるのが「今いくらの価値があるのか」という客観的な事実です。残すか売るかという判断は、感情だけでなく数字の裏づけがあって初めて納得感を持てるからです。

情報収集の第一歩として、不動産の無料査定を活用する

「まだ売るかどうか決めていない」という段階でも、不動産会社へ査定を依頼することはできます。不動産会社の査定は、売却を検討するうえで重要な目安になります。ただし、査定額は実際の成約価格を保証するものではなく、相続税の評価額や固定資産税の評価額とも金額が異なります。複数の情報を見比べたうえで判断することが、後悔を減らすコツです。査定を受けたからといって、売却を約束する必要はありません。

徳島市の地域事情に詳しい地元不動産会社へ相談するメリット

徳島市ならではの相場や、地域の買い手のニーズに精通した地元の不動産会社をパートナーに選ぶと、より現実的で精度の高いアドバイスが得られます。全国相場の数字だけでは見えてこない、エリアごとの実情を踏まえた提案を受けられる点が、地元会社の強みです。

私たちセレクトエステートは、徳島市で不動産売却を検討される方に向けて、相続・空き家・住み替え・買取まで一貫して対応しています。無理な営業は行わず、代表が最初から最後まで責任を持って対応する地域密着の会社です。

実家をどうするか迷っている今この瞬間こそ、専門家の知見を借りて「現状の価値」を把握する好機です。後悔のない選択への第一歩として、まずは気軽にご相談ください。

出典：固定資産税｜徳島市

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