ボロボロの実家でも大丈夫？徳島市の不動産買取・売却のリアル

2026/07/16

「実家がボロボロで、買い手なんてつかないのでは」「片付けや解体にかけるお金が出せない」——徳島市で古い実家や空き家の処分に悩む方から、私たちセレクトエステートにはこうしたお問い合わせをいただきます。結論からお伝えすると、物件の状態や条件によっては、傷んだ実家でも解体やリフォームをせず現状のまま売却できる場合があります。買主となる不動産会社が、修繕や解体を織り込んだうえで評価してくれるケースがあるためです。権利関係などが整っていれば、仲介よりも短い期間で現金化できることもあります。ただし、すべての物件が現状のまま売れるわけではなく、立地や建物の状態によって結果は変わります。本記事では、徳島市の空き家の現状を踏まえながら、ボロボロの実家でも売れる場合がある理由、「買取」と「仲介」の選び方、実際の手順、そして信頼できる会社の見極め方までを、情報収集を始めたばかりの方に向けて整理していきます。

徳島市のボロボロの実家は解体せずそのままの状態で売却できる場合がある

先に核心をお伝えします。物件の状態や権利関係、買主の条件によっては、傷んだ実家を解体もリフォームもせずに手放せます。 「まずは直さないと売れない」と思い込んで話が止まってしまう方は少なくありませんが、現況のまま取引が成立するルートも存在します。買取に対応する不動産会社であれば、現状の状態を前提に評価してくれる場合があるからです。屋根が傷んでいても、庭が荒れていても、室内に家財が残っていても、その状態を織り込んで話が進むケースがあります。「片付けや工事にお金をかけられない」という理由だけで、処分をあきらめる必要はありません。

リフォームや解体の費用を自己負担しなくてよいケースがある理由

なぜ費用を負担せずに済む場合があるのか。答えは、買い取る側が修繕や解体を前提に価格を組み立てるからです。買取では、買主となる不動産会社が「引き取ったあとにどう活用するか」を見込んで金額を提示します。そのため、解体費やリフォーム費は買主側のコストとして扱われ、売主が先に支払わずに済むケースが多くなります。ただし、これらの見込み費用は買取価格に反映されるのが一般的で、費用が消えてなくなるわけではない点は理解しておく必要があります。

仲介の場合も、買主の合意を得れば現況のまま引き渡すことは可能です。ただし、「現況渡し」としただけで契約不適合責任がすべて免除されるわけではありません。免責の範囲は契約書で明確に定める必要があり、売主が把握している雨漏りやシロアリ被害などは、事前に告知しなければなりません。

売却前に自分で工事や処分を行う場合、次のような費用がかかります。金額は建物の規模や構造、前面道路の状況、家財の量などによって大きく変わります。

• 解体費用：建物の規模・構造や重機の搬入条件で変動し、アスベスト調査が必要な場合は追加費用が生じることもある
• 残置物の処分費：家財道具や仏壇、大型家具の量によって幅がある
• リフォーム費：水回りや内装をどこまで整えるかで大きく異なる

これらを買取価格に織り込んでもらえれば、自分の財布から先に出さずに手放せる場合があります。まとまった現金を用意できない状況でも、実家の処分を前に進める選択肢はあります。

徳島県内の空き家事情と、売却できるかを左右する要素

徳島県は、全国的に見ても空き家が多い地域です。総務省の2023年（令和5年）住宅・土地統計調査によると、徳島県の空き家率は21.3％で全国最高となりました。また、賃貸や売却の予定がなく使われていない「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」の割合は12.2％で、全国平均の5.9％を上回っています。空き家の適正な管理や利活用が、県全体の課題になっている状況です。

ただし、空き家が多いこと自体が「売却しやすさ」を意味するわけではありません。 むしろ立地によっては、需要が乏しく売却が難しくなることもあります。実際に売却や買取ができるかどうかは、立地や接道状況、建物の状態、再建築の可否、権利関係などによって一件ごとに異なります。だからこそ、まずは物件の状態を正確に把握することが出発点になります。

出典：令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計結果｜総務省統計局

✓ポイント 徳島県は空き家率が全国で最も高く、空き家の管理や活用が課題となっている地域です。傷んだ実家でも、買主が修繕・解体を織り込んで評価すれば、現況のまま売却できる場合があります。ただし、空き家が多いことは売りやすさと同義ではなく、実際に売れるかは立地や建物の状態、権利関係によって変わります。まずは現地調査を受けて、自分の物件がどの状況にあるかを確かめることが第一歩です。

処分を急ぐなら「買取」、時間をかけて高値を狙うなら「仲介」を選ぶ

売り方には大きく分けて「買取」と「仲介」の2つがあります。どちらが正解ということはなく、何を優先するかで選ぶべき道が変わるというのが実情です。比較的早く手放したいなら買取、時間をかけてでも高く売りたいなら仲介、という整理になります。まずはそれぞれの仕組みを押さえたうえで、ご自身の状況に照らして選んでください。

一般の買い手を探さずに進められる不動産買取の仕組み

買取の特徴は、一般の購入希望者を探す必要がない点にあります。買主が不動産会社そのものなので、市場で買い手が見つかるのを待つ工程を省けます。そのぶん、仲介と比べて短い期間で契約・決済へ進みやすくなります。ただし、相続登記が済んでいなかったり、抵当権や差押えが残っていたり、共有者の同意がそろっていなかったりすると、決済までの期間は延びます。具体的な契約日や入金日は、査定を受けた後に確認するのが確実です。

買取には、期間以外にも次のような特徴があります。

• 契約不適合責任を免責にしやすい：買主の合意のもと、引き渡し後の負担を抑えやすい
• 周囲に知られず売却しやすい：広告を出さずに取引できるため、近所や親族に知られたくない事情にも配慮できる
• 残置物の扱いを相談しやすい：家財を残したままの引き渡しに応じてもらえる場合がある

なお、不動産会社には買取を断る判断もあるため、査定を依頼した段階で「必ず売れる」と決まるわけではありません。まずは現地を見てもらい、条件が合うかどうかを確認する流れになります。価格については、買主が負担する修繕費や再販にかかる費用、保有リスクなどを差し引いて算定されるため、仲介での想定成約価格より低くなる傾向があります。どの程度低くなるかは、物件の状態や立地、買取会社によって異なります。

時間はかかるが高い価格を目指しやすい不動産仲介の特徴

仲介は、不動産会社が売主と一般の買い手の間を取り持つ方法です。市場に売り出して個人の買い手を探すため、相場に近い価格、条件次第では相場以上での成約も目指せます。少しでも高く売りたい方に向いた選択肢です。

ただし、時間がかかる点は避けられません。買い手が現れるまで数か月、立地や状態によっては年単位になることもあります。売り出している間は内覧への対応が必要で、成約時には仲介手数料も発生します。加えて、築古物件では買い手がなかなか付かず、値下げを重ねる展開になることもあります。「高く売れる可能性」と「売れないかもしれないリスク」は表裏一体だと捉えておくと、判断を誤りません。

管理の手間を早く手放したい50〜70代に買取が向く理由

将来の管理負担や税金を見据えて早めに整理したい50〜70代の方には、買取が向くケースが多くあります。放置された空き家は、時間の経過とともにコストとリスクを増やしていくからです。

見落とされがちなのが固定資産税です。2023年12月に施行された改正空家法により、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家」も、自治体の指導後に改善されず勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れる場合があります。小規模住宅用地では課税標準を価格の6分の1とする特例が適用されなくなりますが、負担調整措置などもあるため、実際の税額が一律に6倍になるわけではありません。とはいえ税負担が増える方向に働くことは確かで、遠方に住んでいれば草刈りや見回りの手間もかかり、老朽化が進めば近隣への損害賠償リスクも無視できません。買取を選べば、こうした負担の連鎖を早い段階で断ち切れます。

出典：住宅：空き家対策 特設サイト｜国土交通省

買取と仲介の違いを、あらためて表で整理します。

✓ポイント 売り方は「期間を優先する買取」か「価格を追う仲介」かで整理できます。管理の手間や税負担から早く解放されたい50〜70代には買取が向く場面が多く、価格を重視するなら時間の余裕を前提に仲介を選ぶ、という考え方が合理的です。買取価格は仲介での想定成約価格より低くなる傾向がある点を踏まえ、両方を比べたうえで判断すると納得しやすくなります。

迷わずスムーズに実家を処分するための具体的な手順

売り方の方針が決まったら、あとは順序よく進めるだけです。手順を押さえておけば、途中でつまずくことはほとんどありません。 ここでは、名義や境界の確認から引き渡しまで、実際の流れを3つのステップに分けて解説します。焦って動くよりも、この順番で一つずつ確かめていく方が、結果的に早く・安全に処分できます。

売却トラブルを防ぐために実家の名義人と境界線を確認する

最初にやるべきは、名義と境界の確認です。ここが曖昧なまま話を進めると、後々のトラブルにつながるからです。実家が亡くなった親の名義のままであれば、原則として売却前に相続登記が必要になります。相続登記は、不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に申請することが義務づけられ、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる場合があります。2024年4月より前に発生した相続にも適用され、未登記のものは原則2027年3月31日が期限です。

兄弟姉妹などとの共有になっている場合、不動産全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要です。自分の共有持分だけを売ることも可能ですが、買い手や価格が限られやすいため、慎重な判断が求められます。あわせて土地の境界も確認が必要です。隣地との境界が不明確だと買主が安心して購入できず、価格にも影響するため、必要に応じて測量や境界の確定を検討すると安全です。

出典：相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務省

地域の相場を知るために複数の不動産会社へ査定を依頼する

名義と境界の目処が立ったら、複数の不動産会社に査定を依頼します。1社だけの査定では、その金額が適正なのか判断できないからです。会社によって得意分野や再販ルートは異なり、査定額にも差が出ます。徳島市の相場感をつかむためにも、複数の数字を並べて比較することが欠かせません。

査定を受ける際は、金額そのものだけでなく、その根拠を尋ねてみることをおすすめします。近隣の成約事例や物件の評価ポイントを具体的に説明できる会社は、地域の相場を正しく把握している証拠です。逆に、根拠のあいまいな高額査定には注意が必要になります。

条件を比較して納得できる会社と売買契約を結び物件を引き渡す

最後に、条件を比較して契約へ進みます。価格の高さだけで決めず、総合的に見て納得できる相手を選ぶことが後悔しないコツです。契約時には、引き渡しの時期、契約不適合責任の範囲、残置物の扱いなどを一つずつ確認します。買取であれば、これらの条件を柔軟に調整できることが多いため、気になる点は遠慮なく相談してください。

条件に合意して売買契約を結んだら、あとは物件を引き渡し、代金を受け取って完了です。買取なら、権利関係が整っていれば、引き渡しから現金化までが比較的短い期間で進みます。

✓ポイント 処分の流れは「名義と境界の確認 → 複数社への査定依頼 → 条件を比較して契約・引き渡し」の3ステップです。相続登記や境界を先に整理し、査定は必ず複数社で比べ、価格だけでなく条件全体を見て相手を選ぶ。この順番を守るだけで、トラブルを避けながら進めやすくなります。

徳島市で築古物件の手続きを安心して任せられる不動産会社の選び方

会社選びは、売却の満足度を左右する大切な要素です。どこに任せるかで、価格も進めやすさも変わります。 特に築古物件や空き家は、扱いに慣れているかどうかで結果が違ってきます。ここでは、安心して任せられる会社を見極めるための2つの視点を紹介します。査定を依頼する前に、この観点で候補を絞り込んでおくと失敗が減ります。

徳島エリアにおいて空き家やボロボロの物件の取引実績があるか

まず確認したいのは、徳島エリアでの築古・空き家の取引実績です。地域と物件タイプの両方に精通していないと、適正な評価や柔軟な提案が期待しにくいからです。空き家や築古物件の扱いに慣れた会社かどうかで、提示される価格や引き渡しの条件が変わってきます。

見極めるには、これまでどのような物件を扱ってきたか、遠方に住む所有者や相続がらみの案件に対応した経験があるかを尋ねてみるのが有効です。地域に根ざした会社であれば、徳島市内のエリアごとの需要や相場の違いまで踏まえた話ができます。セレクトエステートも、徳島市を中心に、相続した実家や空き家、築年数の経過した物件の売却相談に対応しています。代表が一貫して対応する体制で、無理な営業はいたしません。

査定価格の根拠や売却にかかる諸費用を誠実に説明してくれるか

もう一つの視点は、説明の誠実さです。査定額の根拠や、売却にかかるお金を包み隠さず伝えてくれるかどうかで、その会社の姿勢が分かります。不動産の売却では、価格以外にも次のような費用や税金が関わってきます。

• 登記関連の費用：相続登記や抵当権抹消などにかかる手続き費用
• 仲介手数料：仲介を利用する場合に発生する成功報酬
• 譲渡所得税：売却益が出た場合にかかる税金

このうち譲渡所得税については、相続した空き家を売る際に、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。ただし対象となるのは、被相続人が居住していた家屋であること、原則1981年5月31日以前に建築されたこと、相続開始から一定期限内に売却すること、譲渡価額が1億円以下であること、耐震基準への適合または取壊しなどの要件を満たすことなど、条件が細かく定められています。相続人が3人以上の場合、2024年以降の譲渡では1人あたりの控除上限が2,000万円になります。すべての相続空き家が対象になるわけではないため、適用の可否は税務署や税理士に確認するのが確実です。

こうした費用や税金まで事前に説明し、手取り額の見通しを示してくれる会社は信頼できます。反対に、都合の悪い費用に触れなかったり、契約を急かしたりする会社には慎重になった方が安全です。無理な営業をせず、疑問に一つずつ丁寧に答えてくれるかどうかを、対話の中で見極めてください。

出典：被相続人の居住用財産を売ったときの特例｜国税庁

✓ポイント 安心して任せられる会社かどうかは、「徳島での築古・空き家の取引実績」と「価格や費用を誠実に説明する姿勢」の2点で判断できます。実績のある会社なら現況のままでも適正に評価してもらいやすく、諸費用や税金まで正直に開示してくれる相手なら、手取り額を把握したうえで納得して進められます。

まとめ：実家を放置して後悔する前にまずは無料査定から始めよう

ボロボロの実家であっても、徳島市では物件の状態や条件によっては、解体もリフォームもせず現状のまま売却できる場合があります。徳島県は空き家率が全国で最も高く、空き家の管理や活用が課題となっている地域です。売り方は、比較的早く現金化したいなら買取、時間をかけて高値を狙うなら仲介という二択で、管理の手間や税負担を早く手放したい50〜70代には買取が向く場面が多くあります。買取価格は仲介での想定成約価格より低くなる傾向がある一方、放置している間にも維持費や税金の負担は続くため、早めの判断がリスクを抑えることにつながります。

大切なのは、迷っている段階でも小さな一歩を踏み出すことです。名義と境界を確認し、複数の会社に査定を依頼して相場をつかむ——ここから始めれば、進むべき方向は見えてきます。徳島市で実家や空き家の処分にお悩みなら、セレクトエステートの無料査定をご活用ください。相続・空き家・住み替え・買取まで、代表が一貫して対応し、無理な営業は一切いたしません。後悔する前に、まずは今の実家がいくらで手放せるのかを知ることから始めてみてください。

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