親が施設へ！生前と死後どちらが得？徳島市での不動産売却術

2026/08/07

親御さんの施設入居が決まった直後、残された実家をどうするかで手が止まってしまう。徳島市で不動産売却のご相談を受けていると、この場面に立ち会うことが本当に多くあります。判断の中心になるのは、施設費用の見通しと建物の状態です。ただし、親御さんの判断能力、相続税の有無、利用できる税制、相続人の構成などによって結論は変わります。生前と死後では使える特例そのものが別で、空き家の期間が延びれば建物の傷みも進む。そのため、同じ実家でも売る時期によって手元に残る金額や手続きの負担が変わってきます。この記事では、セレクトエステート代表として徳島市で見てきた実情を踏まえ、生前売却と死後売却それぞれの特徴、徳島市ならではの事情、そして今日から着手できる準備までを整理します。

実家は「生前」と「死後」どちらに売却するべきか？

正解は家庭ごとに違うものの、検討の入口は共通しています。まず「お金の見通し」と「建物の状態」を押さえ、そこに税制と家族の事情を重ねて結論を出す流れです。感情面の整理から入ると、判断が止まったまま時間だけが過ぎていきます。

「親の資金状況」と「実家の状態」が判断の分かれ目

施設費用を親御さんの年金と貯蓄でまかなえるなら、急いで売る必要はありません。月々の負担が家計を圧迫しそうであれば、生前売却で現金化する選択が現実味を帯びてきます。

以下は、生前売却を具体的に検討し始める際のチェック項目です。該当数だけで結論を出さず、税理士・司法書士・不動産会社などへ個別に確認してください。

• 施設費用を年金と貯蓄で長期にわたってまかなえるか
• 親が売却の内容を理解し、自分で判断できる状態か
• 建築確認の時期が新耐震基準の適用後か、現在の耐震性に問題がないか
• 定期的に通って風を通せる家族が近くにいるか
• 相続人が複数いて、意見が割れそうな気配があるか

見落とされやすいのが相続税との関係です。親御さんが老人ホームへ入居していた場合でも、要介護認定を受けているなど一定の要件を満たせば、自宅の敷地について小規模宅地等の特例が使える可能性があります。生前に売ってしまうと、この選択肢は失われます。相続税がかかる規模の資産をお持ちなら、売却前に税理士へ相談する価値は十分にあります。

出典：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

決断を後回しにして「空き家」にするリスク

徳島は空き家問題が全国でも深刻な地域です。総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、徳島県の空き家率は21％台と全国最上位の水準にあります。徳島県の公表資料でも、賃貸・売却の予定がない空き家の割合は12.2％で、全国の5.9％を大きく上回っています。

放置には制度上のリスクも伴います。空家法では、放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家を、市町村が「管理不全空家等」として指導・勧告できます。管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けると、その敷地は固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。さらに特定空家等となり、命令にも従わない場合には50万円以下の過料が科されるおそれがあり、所定の手続を経たうえで代執行に進むこともあります。

✓ポイント 「まだ決めない」という判断も、ひとつの選択です。ただし、それが3年、5年と続いたときに何が起こるかを知ったうえで選ぶのと、知らずに流されるのとでは結果が変わります。先送りするなら、期限を区切って家族で再確認する日を決めておくと安心できます。

出典：「空家法」と「2023改正空家法」｜国土交通省

親が元気なうちに家を売る（生前売却）のメリット・デメリット

生前売却の価値は、お金と気持ちの整理を親御さん自身の意思で完結できる点にあります。介護費用の目処が立ち、相続時に意見が割れる要素も減らせる。一方で、タイミングを逃すと売りたくても売れなくなる場面が出てきます。

施設入居や介護のための費用を確実に捻出できる

有料老人ホームの費用は、想定より長期化しやすい支出です。実家を現金に変えておけば、施設のグレードや医療体制を予算で妥協せずに選べます。

• 入居一時金や月額費用の原資になる
• 固定資産税や火災保険料など、維持費の支払いが止まる
• 相続財産が現金化され、分割の話し合いがまとまりやすい
• 親自身が「自分の家をどうするか」を納得して決められる

特に4つ目は見落とされがちながら、ご家族の心理的な負担を大きく左右する要素です。

3,000万円の特別控除で税金の負担を抑えられる場合がある

マイホームを売ったときは、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。譲渡所得とは売却価格ではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた利益のこと。譲渡所得が3,000万円以下に収まれば、所得税・住民税の負担が生じない場合があります。ただし、適用は自動ではありません。

期限の起算点には注意が必要です。原則として、実家を生活の本拠として使用しなくなった日から計算が始まります。施設の契約日や入居日と一致しないケースもあるため、具体的な起算日は税務署や税理士へ確認してください。

✓ポイント 施設入居のタイミングは、税制上の期限が動き始める節目にもなります。「落ち着いてから考える」と構えているうちに期限が近づき、選べる手段が減ってしまう例は少なくありません。売る売らないを決める前に、いつまでなら何が使えるのかだけでも確認しておくと判断しやすくなります。

出典：No.3302 マイホームを売ったときの特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）｜国税庁

注意したい親の意思確認と「認知症」による売却凍結リスク

認知症の診断を受けたからといって、直ちに売却できなくなるわけではありません。契約の内容を理解して判断できる状態であれば、本人が売主として手続きを進められます。

問題になるのは、契約に必要な意思能力がないと判断される場合です。このとき、家族であっても本人に代わって自由に売ることはできません。家庭裁判所へ成年後見人の選任を申し立てる方法がありますが、後見人が本人の居住用不動産を処分するには家庭裁判所の許可が必要で、許可を得ずに行った処分は無効になります。施設入所中で現在は住んでいない自宅も、この「居住用不動産」に含まれます。選任や許可には一定の期間がかかるため、早めの準備が欠かせません。

出典：成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可｜裁判所

相続してから家を売る（死後売却）のメリット・デメリット

死後売却は、今すぐ現金が必要でなく、建物の条件が特例に合致する場合に検討しやすい選択肢です。急いで手放さずに済む安心感がある一方、時間の経過そのものがコストになる点は避けられません。

親の思い入れのある家を最後までそのまま残せる

親御さんが「いつか帰るかもしれない」と願っている状況で無理に話を進めると、家族関係に禍根を残します。施設入居後も家をそのまま維持するご家庭は少なくありません。

• 親の精神的な拠りどころを守れる
• 遺品や思い出の品をゆっくり整理できる
• 相続人同士で時間をかけて話し合える
• 一時帰宅や法事の際に使える

条件を満たせば「相続空き家の特例」を活用できる

相続した空き家を売る際、要件を満たせば譲渡所得から控除を受けられる制度があります。対象は昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建築物は含まれません。被相続人が老人ホーム等に入所していた場合も、要介護・要支援認定を受けていたか、入所直前まで一人で住んでいたかなど、複数の要件を満たせば対象になり得ます。

控除額が減るのは「相続人が3人以上」ではなく、対象の家屋・敷地を取得した人が3人以上の場合です。法定相続人が3人いても、実際に取得したのが1人なら減額の対象にはなりません。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

空き家維持にかかる税金・管理コストと建物の劣化リスク

売らずに保有し続ける間も、支出は静かに積み上がります。主な内訳は次のとおりです。

• 固定資産税（評価額や土地面積、住宅用地特例の適用状況で変動）
• 都市計画税（市街化区域内の土地・家屋が対象。徳島市の税率は0.275％）
• 火災保険料
• 電気・水道の基本料金
• 草刈りや剪定、小規模な修繕の費用

金額は物件ごとの差が大きいため、実際の課税明細書と見積もりで確認するのが確実です。

さらに深刻なのが建物の傷みです。人が住まない家は換気が止まり、湿気で床下や畳が傷み、シロアリ被害も進みます。管理状態によっては、数年の空き家期間でも劣化が進んで建物に価値を付けにくくなり、「古家付き土地」として販売することになる場合もあります。

✓ポイント 生前と死後、どちらの制度にも期限があります。特に相続空き家の特例は2027年12月31日という制度自体の期限が近づいています。「相続してから考える」方針を選ぶ場合ほど、逆算したスケジュールを先に引いておくことが欠かせません。適用の可否は個別事情で変わるため、最終判断は税理士や所轄の税務署に確認してください。

出典：都市計画税のあらまし｜徳島市

徳島市ならではの不動産事情と売却のコツ

徳島市の不動産市場には、全国の一般論だけでは読み切れない部分があります。地方都市ならではの評価軸を押さえておくと、売り方の判断が変わってきます。

車社会の徳島では「駐車場の有無・広さ」が検討材料になりやすい

自動車検査登録情報協会の集計では、令和7年3月末時点の自家用乗用車の世帯当たり普及台数は全国平均で1.009台、徳島県は1.337台でした。全国平均を上回る水準にあり、戸建ての売却では駐車可能な台数や出入りのしやすさが検討材料になりやすい傾向があります。

購入検討者が確認しやすいのは次の点です。

• 敷地内に何台停められるか
• 前面道路の幅員と、切り返しなしで出入りできるか
• 軽自動車専用サイズになっていないか
• 来客用のスペースを確保できるか

駐車環境が整っていれば、築年数が古くても検討の土俵に乗りやすくなります。

出典：令和7年 自家用乗用車の世帯当たり普及台数を発表｜一般財団法人自動車検査登録情報協会

徳島市内のエリア別の傾向と売却時に押さえたい点

売却時に伝えるべき情報も、エリアによって変わります。

※当社への相談・取引経験を踏まえた一般的な傾向であり、すべての物件に当てはまるものではありません。

いずれのエリアでも、更地にして売るか古家付きのまま売るかで反応は変わります。先に解体すると、中古住宅として購入・リフォームしたい買主には売りにくくなる一方、更地を求める買主には検討されやすくなります。解体費用も安くはないため、解体前に古家付きと更地の両方で査定を取り、比較してから決めるのが安全です。

地域密着型の頼れる不動産会社を選ぶ重要性

徳島市の相場は公的データだけでは読み切れず、同じ町内でも旧道沿いか新興住宅地かで成約価格に開きが出ます。会社選びで見ておきたいのは次の点です。

• 徳島市内での取引実績を具体的に説明できるか
• 買取と仲介、両方の選択肢を提示してくれるか
• 査定額の根拠を近隣の成約事例で示せるか
• 相続や空き家の相談に慣れているか
• 契約を急かさず、売らない選択肢も認めてくれるか

✓ポイント 査定額が最も高い会社が最良とは限りません。相場より高い金額を提示して媒介契約を取り、あとから値下げを迫るやり方も現実に存在します。金額そのものより、その数字をどう説明したかを聞いてみてください。

後悔しないために！迷っている今すぐできる3つの準備

売る売らないを決める前でも、着手できることはあります。準備が済んでいれば、決断したときの動き出しが変わってきます。

家族全員で「実家の未来」について話し合う

相続で揉める原因の多くは、金額そのものではなく「聞いていなかった」という不満です。兄弟姉妹が遠方にいるなら、施設入居のタイミングで一度集まる機会を作ってください。議題は、誰が管理を担うか・いつまでに結論を出すか・親御さんの希望はどうか、の3つに絞ると話が前に進みます。

負担の少ない範囲で家財道具の整理を少しずつ始める

家財処分の費用は、物量や家の広さ、搬出条件、処分品の種類で大きく変わります。複数社から見積もりを取り、家族にしか判断できないものだけでも先に仕分けしておくと、費用と心の負担の両方が軽くなります。

• 権利証、実印、通帳などの重要書類を一か所にまとめる
• 写真やアルバムを箱数を決めて絞り込む
• 家電と大型家具のリストを作る
• 仏壇や神棚の扱いを親に確認しておく

まずは実家の「現在の価値」を正確に把握する

売却の判断は、金額がわからないままではできません。セレクトエステートでは無料査定を受け付けており、査定を依頼したからといって売却の義務は生じません。

あわせて確認しておきたいのが名義です。相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の登記が必要になりました。2024年4月1日より前に相続したことを知っている不動産で未登記のものも義務化の対象で、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。祖父母名義のまま残っている実家は、この機会に登記簿を確認しておいてください。

✓ポイント 査定を受けることは、売却を決めることとイコールではありません。「今売ればいくらか」を知って初めて、生前と死後のどちらが自分たちに合うかという比較が成り立ちます。判断材料を揃えるための一歩と捉えていただければ十分です。

出典：相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務省

まとめ：徳島市での実家売却は早めの情報収集が成功の鍵

生前売却と死後売却、それぞれの要点を整理します。

相続税の申告と納付は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内が原則です。遺産分割や相続登記に時間がかかると、この期限までに売却が終わらない可能性もあります。なお、遺産の総額が基礎控除額の範囲内であれば、そもそも相続税の申告と納税は不要です。

どちらを選ぶにせよ、共通しているのは早く情報を集めた家庭ほど選択肢が多く残るという点です。時間が経つほど使える制度は絞られ、建物の評価も下がっていきます。

徳島市で不動産売却をご検討中でしたら、セレクトエステートへお気軽にご相談ください。相続、空き家、住み替え、買取まで代表が一貫して対応し、無理な営業は一切いたしません。「まだ売ると決めたわけではない」という段階のご相談こそ、最も価値のあるタイミングだと考えています。徳島市の実情を知る立場から、ご家族が納得できる答えを一緒に探します。

出典：No.4205 相続税の申告と納税｜国税庁

※本記事は一般的な情報の提供を目的としたものです。税制や登記手続の適用可否は個別の事情によって異なるため、実際のご判断にあたっては税理士・司法書士または所轄の税務署・法務局へご確認ください。

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