相続税はいくら？徳島市で不動産売却を成功させる節税のポイント

2026/10/23

徳島市にある実家や土地を相続し、売却を考え始めたものの「相続税や譲渡税がいくらかかるのか」「損をしない節税方法はあるのか」と悩んでいる方は少なくありません。

結論からお伝えすると、手元に残るお金を増やすカギは、税金の計算手順を理解したうえで、使える特例を「売却する前に」確認しておくことです。特例の多くは売却の時期や方法で適用の可否が決まり、売ったあとでは取り返しがつかないからです。特例には期限があるため、相談の時期によっては適用できない場合もあります。

この記事では、徳島市で地域密着の不動産売却に携わるセレクトエステートが、税金の計算手順、活用すべき3つの節税特例、専門家の選び方、具体的な行動手順までを解説します。

相続した不動産売却にかかる税金の基本と計算手順

相続した不動産を売却する際、税額への影響が特に大きいのが「相続税」と、売却益にかかる「所得税・復興特別所得税・住民税（以下、譲渡所得税）」です。このほか、相続登記の登録免許税や、紙の売買契約書を作成する場合の印紙税なども発生します。課税のタイミングも計算方法も異なるため、まずは主な2つの仕組みを整理しておく必要があります。

参考：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

不動産を相続した際にかかる相続税の仕組みと基礎控除

相続税は、相続財産から債務や葬式費用などを差し引き、一定の贈与財産などを加えた「課税価格の合計額」が基礎控除額を超える場合に検討が必要になります。

• 基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

税率は10〜55％ですが、基礎控除を超えた金額に単純に税率を掛けるわけではありません。課税遺産総額を法定相続分どおりに分けたと仮定し、それぞれに税率を当てはめて相続税の総額を出します。

簡単な例で見てみます。

債務や葬式費用を考慮しない単純計算では、相続税の総額は80万円です。ただし、実家の土地に小規模宅地等の特例が使えれば評価額が下がり、相続税がかからなくなる可能性もあります。なお、ここでの評価額は売却価格ではなく、路線価などをもとにした相続税評価額です。

✓ポイント：相続税の有無は、時価ではなく相続税評価額をもとにした課税価格と基礎控除額の比較で決まります。「家と土地があるから課税されるはず」と思い込まず、評価額の確認から始めることで、必要以上の不安を抱えずに済みます。

参考：No.4155 相続税の税率｜国税庁

売却時の利益にかかる譲渡所得税の計算方法

相続税がかからなかった方でも、売却で利益が出れば譲渡所得税が課税されます。

• 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

相続した不動産の取得費は、原則として被相続人の取得費を引き継ぎます。ただし建物は、購入代金や建築費から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。取得費がわからない場合は、売却価格の5％相当額を「概算取得費」として使うこともできます。購入時の契約書や領収書が残っていれば、実際の取得費で計算できる可能性があります。 譲渡費用には、売却のために直接必要となった仲介手数料や測量費、売却のために行った建物の解体費などが含まれる場合があります。

所有期間は被相続人の期間を引き継ぐため、親が長く住んでいた実家なら、ほとんどの場合は長期の税率になります。

✓ポイント：譲渡所得税は「売れた金額」ではなく「利益」にかかります。取得費と譲渡費用をどれだけ証明できるかで課税額が変わるので、遺品整理の段階での書類探しが最初の節税対策です。

参考：No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期｜国税庁

徳島市の相続不動産売却で手元資金を増やす3つの節税特例

代表的な特例は次の3つです。対象の税金や期限が異なり、組み合わせを誤ると本来受けられた控除を逃してしまいます。

被相続人の居住用財産（空き家）にかかる3,000万円特別控除の活用

親が一人で住んでいた実家を売却する場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。現行制度は令和9年12月31日までの譲渡が対象です。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物は対象外）
• 相続の直前に被相続人以外の居住者がいなかった
• 相続後、売却までに事業・貸付・居住に使っていない
• 期限内の売却で、売却価格が1億円以下
• 耐震リフォームを行うか、取り壊して更地で売却

※一定の要件を満たせば、被相続人が相続直前に老人ホーム等へ入所していた場合も対象となることがあります。また、相続後に家屋を賃貸したり、相続人などが居住したりした場合は対象外となることがあるため注意が必要です。

令和6年1月1日以降の売却では、売却後、翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しが行われた場合（買主が行うケースを含む）も対象となりました。一方、対象となる家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額が2,000万円になります。1億円の判定では、分割して売った分や他の相続人の売却分を合算する場合がある点にも注意が必要です。

たとえば長期譲渡所得に該当し、課税譲渡所得が2,000万円の場合、通常税率で計算すると税額は約406万円です。この特例が使えれば、課税される所得はゼロになります。

適用には、家屋の所在地の市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要で、徳島市内の実家であれば徳島市に申請します。

✓ポイント：効果が大きい反面、期限と要件は厳格です。相続の時点から売却期限を逆算し、登記簿で建築年を早めに確認しておくことが、控除を確実に受けるための前提になります。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

取得費加算の特例による取得費の増額と譲渡所得税の軽減

相続税を納めた方は、売却した財産に対応する相続税額を取得費に加算できます。取得費が増えるぶん譲渡所得が減り、譲渡所得税が軽くなる仕組みです。

• 加算額 ＝ その人の相続税額 ×（売却した財産の相続税評価額 ÷ その人の取得財産等の価額）

たとえば、ある相続人が相続税800万円を負担し、その相続人自身が取得した財産等の価額が1億円、売却した土地の相続税評価額が3,000万円だったと仮定すると、単純化した例では240万円が取得費加算額となります。実際の計算は相続税申告書の内容によって異なります。

使えるのは、相続開始からおおむね3年10か月以内に売却した場合に限られます。また、空き家の3,000万円特別控除とは併用できず、どちらかを選ぶことになります。

✓ポイント：どちらの特例が得かは、試算しなければ判断できません。売却前に税理士へ両方のパターンで計算してもらうことが、もっとも確実な方法です。

参考：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁

小規模宅地等の特例を活用した評価額の圧縮と売却タイミング

この特例は相続税そのものを軽くするものです。特定居住用宅地等に該当し、330㎡以内の対象部分について80％減額を受けられる場合、たとえば対象部分の評価額が5,000万円なら、その部分は1,000万円として相続税の課税価格を計算できます。

ただし、取得する人によって要件が変わります。

• 配偶者：売却時期に関係なく適用できる
• 同居親族：相続税の申告期限まで保有し、住み続ける必要がある
• 別居親族（いわゆる家なき子）：一定の要件を満たし、申告期限まで保有する必要がある

つまり配偶者以外が取得した場合、申告期限（相続開始から10か月）より前に売却すると、特例が使えなくなるおそれがあります。早く現金化したい気持ちから売り急ぐと、かえって相続税が増えかねません。

✓ポイント：この特例を使う予定があるなら、査定や準備は期限前から進めつつ、売買契約や決済・所有権移転の時期について税理士や司法書士と確認しておくことが大切です。

参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

徳島市で相続不動産の売却・節税を成功させる専門家の選び方

相続不動産の節税は、相続税・譲渡所得税・売却の時期と方法がすべてつながっています。1つの視点だけで判断すると別の場面で損をしかねないため、誰に何を相談するかが結果を左右します。

相続税と譲渡所得税の双方に精通した税理士を見極めるポイント

税理士にも得意分野があり、法人顧問が中心の事務所もあれば、相続を専門にする事務所もあります。見極めのポイントは次のとおりです。

• 相続税申告の実績を公開している
• 空き家特例と取得費加算を試算して比較してくれる
• 土地の形状や接道状況による評価の減額を検討してくれる
• 報酬体系が事前に明示されている

✓ポイント：初回相談で「売却した場合と持ち続けた場合で税金がどう変わるか」を尋ねてみると、相続と譲渡の両方を見ている税理士かどうかが判断しやすくなります。

徳島市エリアの相場や需要に詳しく適切な売却査定ができる不動産業者の特徴

税額の試算は、売却価格の見込みが正確であってこそ意味を持ちます。徳島市内でも、中心部の住宅地と郊外、山間部に近い地域では需要も価格帯も大きく異なるため、エリアごとの成約事例を把握している業者が頼りになります。

• 査定価格の根拠を近隣の成約事例で説明してくれる
• 仲介と買取の両方に対応し、売却方法を比較できる
• 特例の期限を意識した売却スケジュールを提案してくれる

高い査定額だけで選ぶと、売れずに値下げを繰り返し、特例の期限に間に合わなくなるおそれがあります。査定額の高さより、その価格で売れる根拠があるかを基準にすることが大切です。

✓ポイント：「特例の期限までに売れる見込みはどうか」と業者に聞いてみると、税金のスケジュールを踏まえた売却を考えてくれる相手かどうかがわかります。

税理士と不動産業者が連携して窓口を一元化できる体制の重要性

相続不動産の売却では、専門家ごとに役割が分かれています。

よくあるのが、税理士は「申告期限後の売却が有利」と考え、不動産業者は「今すぐ売り出すべき」と勧めるような食い違いです。この調整を相続人が担うのは大きな負担になります。専門家どうしが連携できる窓口があれば、売却スケジュールと税金の検討を同時に進められ、判断の手戻りが減ります。

セレクトエステートでは、代表がご相談から一貫して対応し、必要に応じて徳島市周辺の税理士や司法書士などの専門家と連携しながら進めています。

✓ポイント：相談先を選ぶ際は、専門家との連携体制と、担当者が最後まで変わらないかを確認しておくと、やり取りの手間と判断ミスの両方を減らせます。

相続不動産の査定から売却・確定申告までの具体的なスケジュール

相続登記から確定申告まで含めると、1年以上かかることも少なくありません。全体の流れと期限を把握しておくことが、特例を逃さない何よりの対策です。

相続登記から媒介契約・売却完了までの基本ステップ

相続登記は令和6年4月から義務化され、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。令和6年4月1日より前に発生した相続でも未登記の場合は義務化の対象となり、原則として令和9年3月31日までに対応が必要です。徳島市内の不動産の登記は、徳島地方法務局本局が管轄しています。

✓ポイント：相続した不動産を実際に売却し、買主へ所有権を移転するには相続登記が必要です。ただし、査定や不動産会社への相談、売却に向けた準備は相続手続きと並行して進められます。

参考：不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～｜法務省

売却後の税金申告（確定申告）をスムーズに進める準備と注意点

売却によって譲渡益が生じた場合や、空き家の3,000万円特別控除など確定申告が必要な特例を利用する場合は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行います。特例で税金がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は受けられません。

• 売却時の売買契約書、仲介手数料などの領収書
• 被相続人が購入したときの契約書や建築資料
• 空き家特例を使う場合は、徳島市が発行する被相続人居住用家屋等確認書
• 取得費加算を使う場合は、相続税の申告書の写し

なお、前述の譲渡所得税率には住民税も含まれています。また、国民健康保険に加入している方は、譲渡所得によって翌年度の保険料に影響する場合があるため、徳島市へ確認しておくと安心です。

✓ポイント：確定申告は特例を使うための手続きでもあります。売却時点から必要書類を一か所にまとめておけば、翌年に慌てることがなくなります。

参考：No.3102 譲渡所得の申告期限｜国税庁

徳島市で相続不動産の売却と節税を具体的に進めるための相談手順

実際の税額は、物件の価値と相続の状況がわかって初めて計算できます。まずは現状を数字で把握することが、行動の第一歩です。

まずは査定で売却価格の目安を把握し、税理士に税額を確認する

具体的には、次の順番で動くと迷いにくくなります。

• 登記簿や固定資産税の納税通知書で、面積・建築年を確認する
• 購入時の契約書など、取得費がわかる書類を探す
• 不動産会社の査定で「売れそうな価格」を知る
• 査定結果をもとに、税理士と使える特例・税額を試算する
• 特例の期限を踏まえ、売り出す時期と方法を決める

注意したいのは、不動産会社の査定額は売却価格の目安であり、相続税評価額とは異なる点です。相続税の計算では、土地は路線価方式または倍率方式、家屋は原則として固定資産税評価額で評価します。相続物件は建物の古さや接道状況、相続人の事情が価格に大きく影響するため、机上査定だけで判断せず、現地を見たうえで査定してもらうことをおすすめします。

✓ポイント：売却価格の目安と税額の試算がそろえば、「売った場合にいくら手元に残るか」が見えてきます。その数字があって初めて、売却・保有・買取を冷静に比べられます。

参考：No.4602 土地家屋の評価｜国税庁

まとめ

徳島市で相続した不動産を売却するときは、相続税と譲渡所得税の仕組みを理解し、3つの特例を期限と要件に沿って使い分けることが大切です。

• 相続税の有無は、相続税評価額をもとにした課税価格と基礎控除額の比較で判断する
• 空き家特例と取得費加算は併用できないため、売却前に試算して選ぶ
• 小規模宅地等の特例を使う場合は、申告期限前の売却に注意する

相続不動産の節税は、売却を決める前の相談がもっとも効果を発揮します。

セレクトエステートは、徳島市で相続・空き家・住み替え・買取まで対応する地域密着の不動産会社です。無理な営業は行わず、代表がご相談からお引き渡しまで一貫して対応いたします。必要に応じて税理士などの専門家とも連携しながら進めますので、「まだ売るか決めていない」という段階でもお気軽にご相談ください。

※税制や特例の適用可否は個別事情によって異なります。具体的な税額・適用要件については税理士等の専門家へご確認ください。

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